IMPORTÂNCIA DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES

IMPORTÂNCIA DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES

O lançamento correto do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) impõe a necessidade do conhecimento do espaço urbano, por meio de um cadastro imobiliário atualizado e da realidade do mercado imobiliário, alcançado mediante a aplicação de técnicas de avaliação de imóveis em massa.

As bases de cálculo do ITBI, da Contribuição de Melhoria e do IPTU, são apuradas de acordo com o valor venal dos imóveis, entendido como o “preço à vista que o imóvel alcançaria, se colocado à venda em condições normais no mercado imobiliário” (SABBAG, 2011, p. 984).

Utilizar as informações cadastrais atualizadas e o conhecimento do valor real dos imóveis é condição essencial para a elaboração de uma planta de valores genéricos que promova justiça e equidade fiscal, além de equilibrar a necessidade de arrecadação dos municípios e a capacidade de pagamento dos contribuintes.

O valor dos imóveis é influenciado por diversos fatores como vizinhança, serviços comunitários, potencial de utilização, distância das áreas de maior valorização, acessibilidade; Logradouros públicos: largura, melhoramentos públicos, declividade, tráfego de pedestres e de veículos; e características físicas do imóvel: testada, profundidade, área, forma, relevo, natureza da superfície, subsolo.

A Planta de Valores Genéricos, ou simplesmente Planta de Valores, é um conjunto de cartas analógicas em escala topográfica, onde constam as características espaciais da cidade ou região, como a malha viária e as quadras, sendo registradas, em suas posições por face de quadra, os valores unitários dos terrenos calculados, após pesquisa de mercado e análise do cadastro urbano, a saber: equipamentos públicos existentes (energia, telefonia, pavimentação, etc.). 

Os valores dos terrenos são obtidos utilizando-se os valores unitários em fórmulas ou modelos empíricos, e servirão de base para a tributação. Uma Planta de Valores Genéricos deve apresentar as características de uniformidade e dinamismo (Martins, 1990):

a) Uniformidade: quando de sua confecção, deve-se observar a uniformidade de critérios e de métodos de trabalho no estabelecimento dos valores unitários.  Para tanto, deve-se utilizar uma metodologia que considere as reais condições do mercado imobiliário e que leve em conta os atributos do imóvel que influenciam no seu valor de mercado.

b) Dinamismo: a Planta de Valores Genéricos deve ser dinâmica, tendo seus valores renovados periodicamente, já que os valores praticados pelo mercado estão em constante movimento. Isto é decorrente, dentre outros fatores, do crescimento urbano do município, dos melhoramentos realizados, de modificações na lei do uso do solo, das tendências de mercado. Como os tributos municipais são anuais, o período de um ano é o mais indicado para a renovação da planta.

Quando os municípios não reavaliam as suas plantas de valores com razoável frequência, ocorre a transferência permanente de riqueza para os proprietários de imóveis que se beneficiaram de valorização em razão de melhorias feitas com recursos públicos na região onde se localizam, sendo este um claro modelo concentrador de renda. Nas regiões de queda dos valores dos imóveis o efeito é o contrário, com prejuízo aos proprietários (AVERBECK, 2003).

Outra consequência é a possível queda do valor da arrecadação a cada exercício, quando não for atualizada a base de cálculo do IPTU, e, ainda mais grave a ocorrência de prejuízos aos cidadãos. O resultado é uma arrecadação mais baixa do que a que realmente deveria ter tido, onde o valor da arrecadação que efetivamente ingressa nos cofres públicos da municipalidade fica aquém do que aquilo que de fato ocorreria se a base de cálculo do IPTU fosse atualizada e reajustada em cada ano fiscal.

A utilização da Planta Genérica de Valores e do cadastro imobiliário atualizados, em conjunto com a avaliação correta dos imóveis, permite ganhos de eficiência em todas as áreas da gestão municipal, como, por exemplo:

  1. Adequação da base de cálculo dos impostos, com possibilidade de aumento na arrecadação pelo confronto entre a área construída constante dos cadastros anteriores com a área encontrada na revisão cadastral. Como exemplo é citado o município de Pará de Minas que constatou um aumento de 36% da área construída, resultante de ampliação de áreas e novas edificações, após atualizar a planta genérica (http://www.geodados.com.br/geonoticias/georreferenciamento-torna-gestao-municipal-mais-eficiente-em-para-de-minas, acesso em 18/12/19).
  2. Identificação de novos pontos comerciais, industriais e prestadores de serviços que deverão ser incorporados ao cadastro mobiliário municipal.
  3. As Secretarias de Saúde e Assistência Social podem obter o mapeamento da população por regiões e fazer com que as equipes trabalhem em áreas específicas, personalizando o serviço, tornando o contato com o cidadão mais humanizado. Os agentes passam a conhecer o território, o perfil socioeconômico, demográfico e as condições clínicas de cada um, aumentando a qualidade do atendimento.
  4. Controle das áreas que necessitam de arborização, controle de podas e de novos plantios, levantamento das áreas de proteção ambiental, áreas verdes ou áreas contaminadas, permitindo ao gestor obter de maneira rápida o diagnóstico da situação encontrada e os projetos necessários à solução de problemas.
  5. Saber onde moram os estudantes permite à Secretaria de Educação a distribuição adequada dos alunos nas escolas próximas às suas residências, e economia nos gastos com transporte escolar.
  6. Benefício para o cidadão que quer comprar ou adquirir um imóvel, pois pode procurar a prefeitura para ver a situação do bem, saber, por exemplo, se no local é permitida atividade de comércio, ou se é uma área residencial.

Em levantamento efetuado no SICOM, no período de 2013 a 2018, foi observada a evolução da arrecadação tributária de município de Pará de Minas e os gastos com o gerenciamento do cadastro imobiliário, evidenciados conforme gráfico a seguir:

Mariza Nunes – Analista de Controle Externo – TCEMG

Referências:

SABBAG, Eduardo de Moraes. Manual de direito tributário. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

AVERBECK, Carlos Etor. Os sistemas de cadastro e planta genérica de valor no município: prejuízos da desatualização. Florianópolis: UFSC, 2003. 203 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) – Programa de Pós-Graduação em Engenharia, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2003.

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